Мастер-план

Проект стратегического пространственного развития планировки города
и городских территорий в современных быстроменяющихся условиях

Основные составляющие и смысловые
акценты мастер-плана

Предпроектный анализ

Проводится с целью выявления достоинств и недостатков территории, а также выбора наилучшего варианта решения по его использованию, чтобы на этой основе определить планировочное и композиционное решение и виды работ по осуществлению проекта в натуре

Цели и задачи

Мастер-план начинается с формирования целей для определения сферы финансирования и результатов. Мастер-план решает широкий спектр задач: инструмент маркетинга, политики; инструмент координации, прогнозирования

Ситуационный план

Анализ ситуации позволяет рассмотреть исследуемую территорию на разных уровнях: в масштабе квартала, региона, города, области; выявить транспортную доступность к территории, характерные особенности рельефа и значение ее в городской структуре.

ППТ, ПЗЗ и ПМТ

Проект планировки территории (ППТ), правила землепользования и застройки (ПЗЗ), проект межевания территории (ПМТ) – документы для определения границ, функций, плотности, параметров и характеристик использования будущего проекта

Целевая модель

Целевая модель состоит из факторов, показывающих благоприятность или не благоприятность инвестиций (численность населения; пешеходная доступность к территории площади; уличный фронт; благоустройство прилегающих территорий)

Планировочные оси

К основным планировочным осям относятся: связи с точками притяжения в близлежащих районах; связи с природно-экологическим каркасом города; транспортные связи с другими районами; наличие видовых точек, высотных акцентов

Ограничения

Ограничениями могут быть охранные зоны линий электропередачи; водоохранная зона; прибрежно-защитная полоса; территория в границах объекта археологических памятников; зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности и т.п.

Международный опыт

На этапе предпроектного анализа обращение к международному опыту и к аналогам помогает рассмотреть верные решения и ошибки в разработанных стратегических планах, и выработать собственную стратегию для получения лучшего результата

Маркетинговые исследования

Для определения направлений инвестиций, проводится маркетинговое исследование по различным направлениям.

рынок недвижимости объектов гражданского назначения

Оценка рынка недвижимости — это комплекс мероприятий, предназначенных для определения актуальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и емкости рынка недвижимости.

К оценке недвижимости прибегают для анализа эффективности инвестиций в ту или иную отрасль производства.

анализ общественно-деловых городских
центров

Общественно-деловые центры являются не только фокусами социальной активности населения, но и «узлами» планировочной структуры городов, в которых сосредоточены объекты культуры, искусства, управления, торговли, обслуживания, отдыха и развлечений, культовые объекты.

анализ социально-общественной инфраструктуры

Социально-общественная инфраструктура включает здравоохранение, образование, культуру, спорт, некоммерческие организации (нко).

Расположение/отсутствие тех или иных объектов социально-общественной инфраструктуры вблизи территории исследования показывает возможные стратегии развития данной территории.

ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ

Финансовое моделирование включает в себя оценку срока окупаемости, структуру доходов и расход, а также виды источников финансирования.

Ориентировочный расчет
сроков возврата вложений
для инициатора проекта

структура доходов и расходов

Доходы

От продажи квартир 10 905 м², рыночная стоимость 36 000 руб./м², 10 905 * 36 000 = 392 580 000

392 580 000

От продажи участков под ИЖС 130 шт. (общ. 16 Га), 1 сотка - 10 000 руб., 1600 соток * 10 000 руб = 16 000 000

16 000 000

Договор подряда на строительство 1 дом - 100м2, стоимость строительства 20 000 руб./м², 260 000 000 * 20% = 52 000 000 * 20% - рентабельность подряда

52 000 000

От продажи пром.зданий 3 шт1 объекта - 10 000 м², 3 * 10 000 = 30 000 м². Договор подряда на строительство без технологии 30 000 руб/м2, 30 000 м2 * 30 000 руб./м² = 900 000 000, 900 000 000 * 20% = 180 000 000 * 20% - рентабельность подряда

180 000 000

640 580 000

Затраты

Строительство инженерных сетей в жилой зоне

Капитальный ремонт наружных электрических сетей

15 000 000

Увеличение можности электросетей для ИЖС

8 000 000

Водопровод/канализация

20 000 000

Теплоснабжение (мощность 70 000 м²)

48 000 000

Капремонт 16 640 м², на капитальный ремонт 20 000 руб./м², 16 640 * 20 000 =

332 800 000

Капремонт проездов благоустройство

25 000 000

448 800 000

доходы
проекта

640 580 000

расходы
проекта

448 800 000

Сальдо
проекта

191 780 000

срок
реализации

ДО 5 ЛЕТ

Проектная часть

Детальная проработка планировочных решений и сценариев развития территории. Подготовка архитектурно-пространственных решений объекта, коллажей и эскизных планов

Этапы разработки мастер-плана

Изыскания, необходимые для дальнейшего проектирования. Типы: геодезические, инженерно-гидрогеологические, инженерно-экологические, археологические

Концептуально-эскизное проектирование

Формирует первое представление об архитектурных особенностях объекта, о сложности его проектирования и объёма строительства (функциональное зонирование, эскизные решения и ТЭП)

Сценарии развития территории

Проанализировав цели и задачи, ситуацию и административные ограничения, городские достоинства и проблемы территорий, формируются разные стратегии освоения территории