Об услуге «технический заказчик»

Управление строительством или Функции технического заказчика в малоэтажной и многоэтажной застройке подразумевает четкий алгоритм контрольно-управленческих работ с основной целью — оптимизации стоимости строительства, качества ведения работ и сроков выполнения.

Дмитрий Фальковский, генеральный директор

Технический заказчик

Услуга позволяет воспользоваться знаниями специалистов Мастерской FOX architecture&design в строительстве спроектированного объекта для возможного снижения себестоимости строительства (5-15% от общей сметы), соблюдения всех технологических регламентов и норм строительства.

Авторский надзор

Надзор автора над реализацией проекта для соблюдения задуманной концепции и его технической реализации.

Строительный контроль

Контроль за выполнением работ, строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, оказывающих влияние на безопасность объекта, и контроль за которыми не может быть проведен после выполнения других работ или устранение недостатков которых не может быть проведено без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения.

Сдача объекта в эксплуатацию

Получение акта ввода объекта в эксплуатацию является заключительным этапом строительства объекта.

Подробная информация о техническом заказчике

Инвесторы строительства обычно привлекают при реализации проектов сторонних представителей своих интересов, которые называются техническими заказчиками. Они сопровождают проекты своего нанимателя на всем протяжении их реализации и на профессиональном уровне решают любые появляющиеся вопросы технического и юридического свойства. На техзаказчике лежит всесторонняя ответственность перед инвестором за то, насколько в ходе строительства соблюдаются технические и экономические моменты (в том числе, на этапе проектирования). Вместе с этим, он отстаивает финансовые интересы своего нанимателя. Стороны закрепляют свои отношения договором с перечислением в нем условий сотрудничества. Среди прочих условий указывается здесь и тот объем ответственности, который ложится на каждого из подписавших.

В перечне обязанностей технического заказчика одним из главных моментов является проведение строительного контроля. Каждая стадия строительства в ходе него внимательно проверяется, обнаруженные ошибки и нарушения технологий фиксируются и своевременно устраняются.

К важным функциям технического заказчика в строительстве относится также контроль тех средств, которые вкладываются инвестором и расходуются на реализацию проекта. Наиболее важно в данном случае ограничить перерасход денег. Полного его исключения добиться нельзя, но все случаи превышения сметы должны иметь четкое обоснование.

Инвестор при составлении договора с техническим заказчиком может возложить на него любой объем обязанностей, в том числе, и полноценное проведение всех стадий реализации инвестпроекта.

Если говорить тезисно, то служба технического заказчика решает задачи следующего плана:

  • сбора и подготовки исходно-разрешительных документов;
  • сопровождения процесса проектирования; проведения экспертизы проектов;
  • получения разрешений на строительство;
  • ведения технического надзора строительства;
  • ввода объектов в эксплуатацию.

Действия техзаказчика начинаются с того, что он подготавливает предпроектную и проектную документацию, а также осуществляет управление проектом в ходе его создания и получения согласований. Под его руководством выстраивается эффективное взаимодействие всех сторон процесса:

  • непосредственные заказчики, они же инвесторы;
  • проектировщики;
  • подрядчики;
  • госорганы, выдающие нужные разрешения.

Началом работ можно считать выделение под застройку участка, в отношении которого разработан и утвержден градостроительный план. Опираясь на него, отдел технического заказчика готовит сразу несколько важных документов:

  • договор, подтверждающий право аренды;
  • договор, позволяющий безвозмездно использовать землю в течение определенного срока, пока будет разрабатываться проект и непосредственно производиться строительство;
  • документы, закрепляющие нужный формат земельно-имущественных отношений;
  • документы, обеспечивающие перевод земли в необходимую категорию.

Когда завершены разработка и согласование архитектурно-планировочной концепции, наступает время получения технических условий, позволяющих подключить объект к городским инженерным коммуникациям. В данном случае оказание услуг технического заказчика предполагает налаживание контакта со службами, которые поставляют на объекты:

  • электроэнергию;
  • газ;
  • горячую и холодную воду (а также производят водоотведение);
  • тепло;
  • радиосигнал;
  • телефонную связь;
  • уличное освещение и прочее.

Когда пройдены все эксплуатирующие организации, техзаказчик приступает к выбору проектной организации. Им комплектуется пакет документации, включающий в себя:

  • ТУ, требующиеся для подключения коммуникаций;
  • разработанный для участка градостроительный план;
  • имеющую привязку к участку архитектурную концепцию;
  • геоподоснову и прочее.

Далее техническим заказчиком в строительстве с подобранным проектировщиком заключается договор с четким определением в нем сроков выполнения работ. После разработки проекта его обязательно согласуют в департаменте архитектуры и других контрольных органах. Помимо этого, проектная документация подвергается различным экспертным проверкам, в ходе которых устанавливается, нет ли в ней нарушений правил промышленной, пожарной и экологической безопасности.

По завершении всех необходимых согласований проекта система единого технического заказчика производит его передачу инвестору.

Последним производится запуск тендера, в рамках которого подбираются компании, которые будут:

  • выполнять необходимые работы в качестве подрядчика;
  • поставлять на объект строительные материалы и оборудование.

Когда проект полностью разработан, определены компании, которые будут его реализовывать, и им обозначены требования к объекту, техзаказчик запускает процедуру получения разрешения на ведение строительных работ.

Заказ услуг технического заказчика в строительстве предполагает, что он в рамках своей зоны ответственности будет заниматься следующими вопросами:

  • создавать геодезическую разбивочную основу для будущей стройки;
  • производить разбивку осей и трасс для строящихся зданий;
  • выполнять в ходе строительства мониторинговые проверки зданий и сооружений;
  • курировать работы по геологоразведке и бурению, которые включаются в состав изыскательской деятельности в рамках подготовки к стройке.

Здесь приведен не весь список функций технического заказчика в проектировании и при проведении подготовительных работ на строительной площадке. Однако из приведенной информации можно хорошо понять, какой существенный объем работы возлагается на техзаказчика, привлекаемого инвестором по договору.

Техзаказчик в ходе стройки ведет технический надзор и контроль. Он проверяет использующиеся стройматериалы и конструкции на соответствие заданному уровню качества, а также следит за исправностью работающего на объекте оборудования. Инспекторские функции на себя берет руководитель службы технического заказчика, так как он строго следит за следующими моментами

  • объем выполненных работ по документам и в реальности;
  • сроки проведения работ с отслеживанием отставаний и опережений графика;
  • соответствие результата работ заданному качеству;
  • стоимость выполненных работ и ее соответствие смете.

Отдельным вопросом в выполнении функций технического заказчика является отслеживание того, каким образом расходуются инвестированные средства

Техзаказчик в этой связи делает следующее:

  • согласует стоимость строительства со всеми подрядчиками и субподрядчиками;
  • проверяет те счета на оплату, которые были предъявлены за выполненные работы;
  • контролирует расход денежных средств, сверяясь с утвержденной сметой;
  • отслеживает то, насколько достоверно ведется бухучет;
  • своевременно готовит отчеты технического заказчика, в которых рассказывается об использовании выделенных денег.

Контроль строительных работ

Планирование строительства коммерческих объектов или жилого фонда для инвестора начинается не только с земельного участка, но и с определения технического заказчика. Технический заказчик — это лицо, которое будет осуществлять контроль над строительными работами, выявлять недочеты, следить за графиком выполнения, решать различные вопросы от лица инвестора. Все задачи и уровень ответственности определяются договором между инвестором и техническим заказчиком.

Функции технического заказчика:

  • Осуществление контроля строительства начинается со сбора разрешительной документации.
  • Далее следует процесс проектирования, а также получение положительного заключения экспертизы проекта. Экспертиза проводится специальными организациями в целях контроля исполнения необходимых нормативных требований к проектной документации.
  • После прохождения экспертизы технический заказчик должен получить разрешение на строительные работы в государственной структуре.
  • Когда разрешение уже получено, начинается процесс строительства и контроля со стороны технического заказчика за каждым этапом стройки.
  • Заключительным этапом является ввод законченного объекта в эксплуатацию.

Сопровождение строительства

Технический заказчик MAD FOX в Иркутске осуществляет функции сопровождения строительных работ и является исполнителем ряда важных задач. Технический заказчик координирует согласованную работу проектировщиков, подрядчиков, контролирующих органов и собственника. Эффективное взаимодействие, своевременное выполнение работ и внесения необходимых корректировок является залогом результативности строительства.

Важной задачей для технического заказчика является правильное оформление документации на выделенный земельный участок под строительство. На этом этапе разрабатываются и согласовываются несколько серьезных документов, без которых начало строительных работ невозможно. К ним относятся договоры на право аренды участка, на льготный период использования участка во время строительства, документы, определяющие категорию земельного участка или перевод его из одной категории в другую, а также документы, уточняющие формат земельно-имущественных отношений.

После оформления всех необходимых документов на землю, прохождения экспертизы проектной документации и согласования с инвестором, наступает момент для выполнения новой важной задачи технического заказчика — подключение строительного объекта к городским инженерным коммуникациям. На этом этапе техническому заказчику необходимо создать технические условия на подключение электроэнергии, воды и водоотведения, тепловой энергии, газа (если требуется), телефонной и радиосвязи и других необходимых социальных услуг, подключение к которым осуществляется через городские службы.

Сформированный пакет документов, содержащий все необходимые первичные данные и изыскания, передаются в отдел проектирования, где создается проектная документация. После прохождения экспертизы и проверки государственными градостроительными органами, проект передается инвестору.

Инвестор определяет, какие организации будут непосредственными строительными подрядчиками и поставщиками материалов на основе тендера. На этом подготовительные работы к началу строительства завершаются и начинается процесс непосредственной застройки. Технический заказчик на этом этапе производит полную подготовку земельного участка к началу строительных работ: геодезическую разбивку, выравнивание участка, бурение и исследование почвогрунта.

Также на техническом заказчике лежит ответственность по контролю расхода материалов и денежных средств в целях недопущения перерасхода или нецелевого использования, четкое следование графику по срокам и объемам выполнения работ, стоимости в соответствии со сметой, взаимодействие с субподрядчиками и расчетами с ними, решение различных юридических, экономических и учетных вопросов.

По каждому шагу технический заказчик готовит отчеты по определенной форме, с помощью которой инвестор без труда может следить за ходом выполнения строительства.